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標(biāo)題: 今起房貸迎巨變！可能會降低你月供的機(jī)會來了！ [打印本頁]

作者: 揚(yáng)州慢 時(shí)間: 2020-3-1 14:58
標(biāo)題: 今起房貸迎巨變！可能會降低你月供的機(jī)會來了！
備受萬千購房者關(guān)注的房貸利率“換錨”（存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)）將于今日（3月1日）正式啟動(dòng)！
整個(gè)定價(jià)轉(zhuǎn)換工作將持續(xù)6個(gè)月，于8月31日前完成！
而在2月29日，各家商業(yè)銀行紛紛發(fā)布了利率切換安排的相關(guān)公告。
在這期間，各家銀行將通過哪些方式通知房貸客戶？
房貸客戶又如何辦理房貸轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)？
如果在規(guī)定期限內(nèi)未約定好
轉(zhuǎn)換事宜銀行將會怎么處理？
記者匯總整理了主要商業(yè)銀行的切換工作安排
以下幾個(gè)要點(diǎn)注意看好
不動(dòng)=不換？
或被批量轉(zhuǎn)為新定價(jià)基準(zhǔn)
根據(jù)當(dāng)前各家銀行的公告來看，目前各家銀行為了能在8月31日完成存量房貸用戶的轉(zhuǎn)換工作，主要采取一對一和批量轉(zhuǎn)換兩種方式。其中大多數(shù)銀行在前期均采取一對一轉(zhuǎn)換方式，即銀行通知到客戶，或客戶自行聯(lián)系銀行協(xié)商辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換事宜。
而個(gè)別銀行則直接采取批量轉(zhuǎn)換的方式，直接將存量房貸客戶的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。比如，招商銀行將于4月上旬統(tǒng)一將轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。如果希望不做轉(zhuǎn)換，仍維持原合同安排招商銀行表示可在2020年8月31日前與該行聯(lián)系。
值得注意的是，還有部分銀行則設(shè)置了時(shí)間點(diǎn)，在某一時(shí)間點(diǎn)過后，將采取批量轉(zhuǎn)換方式。其中，興業(yè)銀行是要求截止2020年7月31日客戶尚未進(jìn)行個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換補(bǔ)充協(xié)議簽訂確認(rèn)的，該行將參考銀行業(yè)普遍做法，進(jìn)行個(gè)人存量貸款批量轉(zhuǎn)換。
同樣，中信銀行也表示，將于2020年7月21日對未辦理轉(zhuǎn)換的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，按照標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)換規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR浮動(dòng)利率定價(jià)。
一對一通知？
要看準(zhǔn)，銀行各有安排
從通知方式來看，部分銀行主要通過線上自有渠道發(fā)布公告方式來通知相關(guān)客戶。比如光大銀行就是通過門戶網(wǎng)站、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、手機(jī)銀行、個(gè)人網(wǎng)銀等方式發(fā)布公告。
則另一部分銀行則在自有電子渠道上發(fā)布公告外，還會通過電話、短信和電子郵件等方式通知到相關(guān)客戶。比如，華夏銀行在公告中就表示，屆時(shí)將通過網(wǎng)站公告、電話、短信和手機(jī)銀行等渠道通知辦理。
不過，要留心部分銀行是需要客戶看到相關(guān)公告后與貸款銀行自行聯(lián)系辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
比如，郵儲銀行在公告中就表示：“我行客戶可登錄網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行或聯(lián)系原貸款業(yè)務(wù)辦理機(jī)構(gòu)，查詢您的存量貸款業(yè)務(wù)明細(xì)，并就需轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)的業(yè)務(wù)與我行協(xié)商具體轉(zhuǎn)換條款。”
要等線下辦理？
推薦線上渠道
目前各家銀行公告的辦理渠道主要分為線上、線下兩種方式。其中，線上主要包括手機(jī)銀行APP和網(wǎng)上銀行兩種方式，而線下則通過智能機(jī)具或柜臺辦理。比如，工行的辦理渠道就包括手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、短信銀行和貸款服務(wù)行等多種方式辦理。
不過由于受到疫情影響，部分銀行則暫未開通線下渠道。比如建行的公告就提到，支持客戶通過建設(shè)銀行手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等兩個(gè)線上渠道辦理業(yè)務(wù)。后續(xù)將根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況，逐步開通線下渠道，支持客戶到全國任一建設(shè)銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)（STM）、柜臺、個(gè)貸中心辦理業(yè)務(wù)，具體開通時(shí)間將另行通知。
對于這個(gè)新政
可能有部分小伙伴還是不太明白
別急，給你一一解惑釋疑
在過去，房貸都是以基準(zhǔn)利率+上浮（或下浮）的方式定價(jià)，但新政規(guī)定，日后將轉(zhuǎn)換為LPR+加點(diǎn)數(shù)值或固定利率的方式定價(jià)。
換言之，選擇定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR后，房貸利率不再是一成不變，而是會隨著LPR的浮動(dòng)而改變（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。
何為存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款？根據(jù)人民銀行公告，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款(不包括公積金個(gè)人住房貸款)。
公告指出，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
按照建設(shè)銀行剛剛公布的細(xì)則，以下這種情況，就需要轉(zhuǎn)換：
2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款（包括公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，不包括公積金個(gè)人住房貸款）。
可以轉(zhuǎn)幾次？
根據(jù)央行公告，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
新政合同有哪些選擇？
房貸利率不掛鉤基準(zhǔn)利率，掛鉤LPR后，你會有兩種選擇：
一是選擇固定利率，以后還房貸期限內(nèi)就不浮動(dòng)了；
二是從基準(zhǔn)利率切換LPR，把LPR價(jià)格與你當(dāng)前的房貸利率“多退少補(bǔ)”出差值（即“加點(diǎn)數(shù)值”）。以后LPR變化了，就用新的LPR價(jià)格加這個(gè)差值（即“加點(diǎn)數(shù)值”），得出最新的房貸利率。
簡單而言，計(jì)算公式如下：
如果約定2020年3月1日轉(zhuǎn)換為LPR，每年1月1日為重定價(jià)日，重定價(jià)周期為1年，
加點(diǎn)數(shù)值=原合同最近的執(zhí)行利率水平-2019年12月20日發(fā)布的相應(yīng)期限LPR
從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），
新執(zhí)行的利率=2019年12月20日相應(yīng)期限LPR+加點(diǎn)數(shù)值
之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)周期的重定價(jià)日，
實(shí)際利率=重定價(jià)日最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR+加點(diǎn)數(shù)值
這里看不懂沒關(guān)系
舉個(gè)例子你就懂了
↓↓
案例1
侯先生5年前在廣州買了一套房，并幸運(yùn)地趕上了房貸利率打折，即基準(zhǔn)利率4.9%打8折，只有3.92%。
侯先生的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款。約定的內(nèi)容包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。
央行要求，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。所以侯先生之前享受3.92%的房貸利率水平，在2020年切換時(shí)依然維持3.92%，只是“基準(zhǔn)換LPR、折扣換差值”。
那具體加點(diǎn)多少呢？
2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果侯先生和銀行確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）。也就是2020年3月30日至12月31日期間，執(zhí)行的利率水平仍是3.92%（4.8%－0.88%）。
在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+（－0.88%），此后每年以此類推。

案例2
李小姐是在2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，為5.39%。
李小姐的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款。約定的內(nèi)容包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。
與大多數(shù)這兩年買房的年輕人一樣，李小姐買房時(shí)已經(jīng)處于樓市調(diào)控期了，基準(zhǔn)利率大多都是上浮。她的房貸利率是基準(zhǔn)上浮10%。
按照上述同樣的計(jì)算方法，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。李小姐和銀行確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。
2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
而未來不論LPR怎么變動(dòng)，李小姐的實(shí)際住房利率為LPR+0.59%。

案例3
周女士是在2019年10月購房，并與銀行簽訂了掛鉤LPR的按揭貸款合同。
周女士與銀行簽訂的按揭貸款合同不需要修改。因?yàn)檠胄写舜我笮薷暮贤氖呛炗喐?dòng)貸款合同的購房用戶，而自2019年10月8日央行要求新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款均需與LPR掛鉤，所以不少銀行對于按揭貸款合同已經(jīng)進(jìn)行調(diào)整。
周女士的加點(diǎn)數(shù)值，與銀行簽訂的合同為準(zhǔn)。不同銀行、不同客戶的加點(diǎn)數(shù)值有所不同。

案例4
王先生是20年前買了一套房，目前按揭貸款的還款時(shí)間僅剩不到一年。
王先生與銀行簽訂的按揭貸款合同也不需要修改。對于還款時(shí)間僅剩不到一年的按揭貸款用戶來說，央行規(guī)定已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

作者: 妍子愛 時(shí)間: 2020-3-1 15:03
疫情期間，對老百姓來說也是一個(gè)好事哦！

作者: 妍子愛 時(shí)間: 2020-3-1 15:04
哈哈，我是第一個(gè)耶！

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